Lo Smart Building entra nella fase della maturità. Sensori, IoT, piattaforme di gestione e intelligenza artificiale sono sempre più chiamati a produrre risultati misurabili. Ma dove stanno andando realmente gli investimenti e quale valore stanno generando?
Dalla tecnologia agli investimenti
Per anni lo Smart Building è stato raccontato soprattutto attraverso le sue potenzialità. Oggi il mercato sta entrando in una fase differente: la questione non è più soltanto quali tecnologie possano rendere intelligente un edificio, ma quanto si stia realmente investendo e quali ritorni questi investimenti producano.
Secondo l’Osservatorio Internet of Things del Politecnico di Milano, nel 2025 il mercato italiano dell’IoT ha raggiunto 10,9 miliardi di euro, +12% rispetto al 2024. Lo Smart Building rappresenta uno dei principali ambiti applicativi, con un valore di 1,4 miliardi. Nello stesso anno erano attivi in Italia 175 milioni di dispositivi connessi.
Gli investimenti riguardano sensoristica IoT, Building Management System, monitoraggio energetico, HVAC intelligenti e piattaforme per la gestione degli asset. Ma il vero salto di qualità avviene quando queste tecnologie dialogano tra loro e i dati raccolti vengono utilizzati per prendere decisioni.
Un edificio pieno di sensori, infatti, non è necessariamente intelligente. Lo diventa quando i dati generano decisioni.
La manutenzione diventa predittiva
È qui che entra in gioco la manutenzione predittiva. Sensori e sistemi di monitoraggio permettono di controllare temperatura, vibrazioni, pressioni, consumi e funzionamento degli impianti, individuando anomalie che possono anticipare un guasto.
Si passa così dalla manutenzione correttiva, effettuata dopo il problema, e da quella preventiva, programmata secondo scadenze prestabilite, a un modello condition-based e predittivo, nel quale le condizioni effettive dell’asset contribuiscono a determinare quando intervenire.
Per il Facility Management il beneficio potenziale è rilevante: ridurre gli interventi urgenti, migliorare la programmazione delle squadre, aumentare la disponibilità degli impianti, prolungare la vita degli asset e contenere consumi e costi.
Cosa stanno facendo le aziende
La direzione è evidente anche nelle strategie dei grandi operatori tecnologici.
Schneider Electric con EcoStruxure Service Plan combina monitoraggio remoto, servizi digitali e interventi on-site per favorire un approccio condition-based. Secondo quanto dichiarato dall’azienda, per specifiche apparecchiature in bassa e media tensione il modello può consentire una riduzione fino al 40% delle attività di manutenzione e dei costi correlati rispetto a un approccio tradizionale basato sul calendario. Schneider Electric precisa che la percentuale è non contrattuale e riferita a uno specifico perimetro applicativo.
Anche Johnson Controls sta sviluppando questo modello attraverso OpenBlue, la piattaforma dedicata alla gestione intelligente degli edifici. L’utilizzo dei dati provenienti da BMS e apparecchiature consente di monitorare le prestazioni e individuare anomalie e possibili criticità. Tra le applicazioni sono presenti anche funzionalità di predictive maintenance per i chiller, finalizzate ad anticipare possibili problemi dei componenti.
La tendenza è quindi chiara: l’investimento si sta spostando dalla semplice installazione di dispositivi alla costruzione di piattaforme capaci di trasformare i dati in decisioni operative.
La sfida degli edifici esistenti
La partita più importante non riguarda però soltanto i nuovi edifici. Secondo la Commissione europea, l’85% degli edifici dell’UE è stato costruito prima del 2000 e circa il 75% presenta prestazioni energetiche insufficienti.
Per il Facility Management significa confrontarsi con patrimoni caratterizzati da impianti di generazioni differenti e livelli molto diversi di digitalizzazione. Il retrofit diventa quindi strategico: individuare gli asset più critici, introdurre sensoristica e sistemi di controllo dove producono maggiore valore e costruire progressivamente un patrimonio di dati.
Non tutte le tecnologie devono essere installate ovunque. La vera maturità dello Smart Building consisterà anche nel capire dove conviene investire.
Digital Twin e intelligenza artificiale
Un altro fronte di sviluppo è rappresentato dai Digital Twin. Nel 2026 ENEA ha sviluppato un gemello digitale della propria infrastruttura di calcolo HPC, compreso il supercalcolatore CRESCO del Centro Ricerche di Portici.
Tra le applicazioni indicate dall’ente figurano manutenzione predittiva ed efficienza energetica: il sistema permette di monitorare l’infrastruttura, individuare anomalie, simulare strategie di risparmio energetico e valutare scenari di guasto.
L’intelligenza artificiale amplia ulteriormente queste possibilità, analizzando grandi quantità di informazioni e identificando pattern e anomalie difficili da riconoscere manualmente. Ma anche qui il valore non sta nell’algoritmo in sé: sta nella sua capacità di fornire informazioni utili a una decisione.
Il vero banco di prova è il ROI
Sensori, software, connettività, integrazione, cybersecurity e formazione hanno un costo. Per questo il vero banco di prova dello Smart Building sarà sempre più il ritorno dell’investimento.
Riduzione dei consumi, minori guasti, continuità operativa, maggiore durata degli asset e migliore utilizzo delle risorse dovranno diventare risultati misurabili.
È anche una trasformazione del ruolo del Facility Manager, chiamato a gestire non soltanto gli impianti ma sempre più le informazioni generate dagli asset.
Il mercato dello Smart Building sta quindi entrando in una fase più concreta e selettiva. Alle aziende non basterà dimostrare che una tecnologia funziona: dovranno dimostrare che produce valore.
Per il Facility Management il passaggio decisivo è proprio questo: dalla gestione dell’imprevisto alla capacità di anticiparlo.
